Konut sektörü gelişimi
Ankara, kentsel dönüşüm projeleriyle yeni bir görünüme bürünen semtleri ve lüks konutlara ev sahipliği yapan yeni karma yaşam alanlarıyla son dönemde dikkat çekmektedir.
Türkiye ortalamasına kıyasla daha yüksek olan kişi başına düşen milli gelir ve bölgedeki kamu sektörünün ağırlığı ve dolayısıyla sabit gelirli, iş güvencesi olan nüfus, Ankara’daki konut piyasasını güçlü kılan temel etkenlerdir.
Türkiye’de son yıllarda gayrimenkul sektöründe yaşanan büyük gelişimin temelinde, konut sektöründeki canlılık yatmaktadır. Konut eksikliğinin yaşandığı Türkiye’de, kamu ve özel sektörün çalışmalarını bu alana yöneltip, çeşitli konut projelerini hayata geçirmesiyle kentlerin gelişim aksları ve yerleşim planlarında değişiklikler yaşanmıştır. Ankara’da dahil olmak üzere kentlerdeki en fazla değer kazanması beklenen bölgeleri incelendiğimizde, yeni projelendirilen yapıların bulunduğu bölgelerin öne çıktığını görmekteyiz.
Gayrimenkul sektöründeki gelişim açısından baktığımızda, Ankara’nın hemen her yöne doğru büyüme gerçekleştirdiği görülmektedir. Bu doğrultuda önümüzdeki yıllarda, doğu aksının kentsel dönüşüm projeleriyle çehresinin değişeceği; batı ve kuzey batı aksının gelişimini devam ettireceği; güney batı aksının şehrin odak noktası haline geleceği ve güney aksının ise nitelikli konumunu güçlendirerek sürdüreceği öngörülüyor.
Eskişehir Yolu, kentin güney batı aksı üzerinde yer alan bürokratik kuruluşlar, üniversiteler ve yeni uydu kent projeleri sebebiyle prestijli bir bölge haline gelmektedir. Son 10 yıl içerisinde, Ankara’nın güney batı aksında yer alan Eskişehir Yolu, Çukurambar, Bilkent, Beysukent, Ümitköy, Çayyolu ve Yaşamkent çevresinde, hızlı bir şekilde gelişen, şehir merkezinden uzakta olmasına karşın merkezin tüm imkânlarını sunabilen yerleşim alanları oluşturulmaya başlandı. Prestijli konut bölgeleri kendi alt merkezlerini yaratırken, kentin merkezinde bir çöküntüleşme süreci yaşanmaktadır. Şehirdeki trafik ve apartman yaşamından kaçanlar için bu bölgeler kısa sürede kentin gözde konut bölgesi haline gelmiştir. Yüksek talep ve bölgenin kısa süre içinde doygunluğa ulaşmasıyla İncek, Dodurga, Şehitali ve Bağlıca gibi yeni gelişim alanları oluşturulmuştur. Bu bölgeler, yeni eğilimlere göre residence tarzı yapılaşmalarla yakın geleceğin prestijli yaşam alanları olmaya adaydır. Bölgelerde her türlü konutun talep görmesi ile birlikte, ağırlıklı olarak 3+1 ve 4+1’e talep fazladır.
İstanbul Yolu, Ankara’nın batı ve kuzey batı aksı üzerinde yer alan sanayi bölgeleri, AVM’ler, toplu konut, kooperatif ve yeni oluşum projeleri ile gelişimini sürdüren, metro ağının bir parçası oluşuyla önemini her geçen gün artıran bir bölge haline gelmektedir. Bu aks üzerinde yer alan Eryaman, Sincan-Yenikent, Batıkent, Elvankent ve Etimesgut gibi semtlerin de gelişimlerine oranla oldukça değer kazandığı gözlemlenmektedir.
Ankara’nın güney aksını oluşturan Konya Yolu (Mevlana Bulvarı) üzerinde konumlandırılan lüks iş merkezleri, rezidanslar ve nitelikli projelerle yeni bir görünüm kazanan Balgat, Dikmen, Çiğdem, Oran; cazibesini artırarak prestijli bir bölge haline geldi. Son dönemde hızlı gelişimiyle İncek aksı da dikkat çekmektedir. Bölgede son zamanlarda yapılan ve yapılacak projeler yadsınamayacak düzeyde olduğundan İncek aksı şu anda Ankara’nın en gözde yerlerinden biri olmaya hak kazanmıştır. Bu bölge konum olarak Oran’ın devamı niteliğindedir. Doğayla bütünleşen havasının, kamu binalarının, üniversite yerleşke alanlarının, TOKİ binalarının ve son zamanda sadece bölgenin değil, Ankara’nın havasını değiştirecek olan nitelikli karma projelerin burada yapılacak olması bölgenin cazibesini artırmaktadır. Ayrıca bu bulvar üzerinde, Anayasa Mahkemesi’ne komşu olacak şekilde, yaklaşık 237 dönüm arsa üzerine geniş bir yargı kampüsü oluşturulması da projelendirilmiştir. Taslak aşamasında olan üniversite kampüsleri de yapılacak olan projeler arasında yer almaktadır. Çankaya-Yıldız-Oran üzerinden Kızılcaşar-İncek-Tulumtaş yönünde az yoğunluklu, kooperatif tarzı konut gelişmesi devam etmektedir. Gölbaşı’nda yer alan Mogan Gölü çevresi, rekreatif ve turistik amaçlı kullanılması, Özel Çevre Koruma Bölgesi olması ve sanayi gelişiminin sınırlandırılması sebebiyle orta ve üst düzey konut alanlarının çekim alanı haline gelmiştir.
Şehrin kuzey aksını oluşturan Protokol Yolu üzerinde kalan Pursaklar, Altındağ semtleri ve şehrin doğu aksı olarak nitelendirilebilecek Natoyolu üzerinde kalan Mamak ve Elmadağ semtleri, kentsel dönüşüm projeleriyle yeni bir görünüme kavuşarak, geçmişinden gelen kötü imajını hızla değiştirmeye başlamıştır.
Son yıllarda gayrimenkul sektörü açısından gelişme kaydedemeyen semtlere baktığımızda; Yenimahalle, Ulus, Cebeci, Kolej, Ayrancı, Büyükesat, Küçükesat gibi semtlerin geçmişteki cazibelerini yitirmeye başladığını gözlemlemekteyiz.
Çankaya, Keçiören, Yenimahalle ve Mamak ilçeleriyle birlikte, 2013 yılı ve yakın gelecekte, Gölbaşı ilçesi İncek semti; Yenimahalle ilçesi sınırları içerisinde yer alan yeni imara açılacak Beytepe, Dodurga, Şehitali, Aşağı-Yukarı Yurtçu; Etimesgut ilçesi sınırları içinde bulunan Bağlıca; ayrıca Polatlı, Kızılcahamam, Kazan, Beypazarı ve Ankara ili bölgesindeki planlı yapılaşmanın yapıldığı yeni konut bölgelerinin değer kazanması beklenmektedir.
Ofis sektörü gelişimi
Kentin eski iş merkezi olan Ulus, 1970’lerden itibaren ekonomide yaşanan hızlı gelişme ve sürekli artan ticaret hacmi nedeniyle zamanla ihtiyacı karşılayamamış ve merkezi iş alanı kimliğini yitirmiştir. Güneye doğru kayan yeni merkezi iş alanı, önce Kızılay ve daha sonra Kavaklıdere, Gaziosmanpaşa ve Bahçelievler gibi semtlerde yoğunlaşmıştır.
Kavaklıdere ve Gaziosmanpaşa’da kamu kuruluşlarının, elçiliklerin ve hizmet amaçlı ofis binalarının yoğun olarak bulunması nedeniyle farklı güzergahlardaki merkezi iş alanı gelişimlerine rağmen Çankaya Bölgesi ve çevresinin prestij kaybetmeyeceği tahmin edilmektedir.
Eskişehir Yolu ve İstanbul Yolu aksları, son dönemlerde Ankara’nın en hızlı gelişen bölgeleri olmuştur. Kent, bugün bu iki aks üzerinde büyümesini sürdürmektedir. Bununla birlikte Konya Yolu ve Esenboğa Yolu’nda da önemli yatırımlar yapılmaktadır. Özellikle Eskişehir Yolu, üzerinde ve çevresinde birçok kamu kuruluşu, üniversite ve hastane yer almasından ötürü tercih edilen bir bölge haline gelmiştir.
2010 ve 2011 yılları süresince, Eskişehir Yolu ve Konya Yolu üzerinde A sınıfı ofise olan talebin artması sonucunda, Kızılay ve Gaziosmanpaşa çevresindeki ofisler cazibesini yitirmiştir. 2012 yılında ise birçok kamu binasının bu akslarda inşası ve gündeme oturan metro inşaatının yeniden başlamasıyla ofis sektörü yatırımlarında artış olmuştur.
Eskişehir Yolu üzerinde Söğütözü’nün ofis sektörü bakımından doygunluğa ulaşması sonucunda alternatif olarak Mustafa Kemal Mahallesi ve Konya Yolu’na yatırımlar yapılmaya devam etmektedir.
2013 mevcut ofis bölgelerine alternatif olarak yeni ofis bölgelerinin ortaya çıkmaya başlayacağı bir yıl olarak öngörülmektedir. Ancak ilerleyen bir kaç yıl içerisinde yapılması planlanan yatırımlar sonucunda, Ankara’nın ofis stoğu bakımından durgunluk dönemine gireceği öngörülmektedir. Bölgede yer alan ofis projelerinin kendilerini amorte etme sürecinin bitmesi durumunda, yukarı bahsedilen bölgelerin yakınında ve ulaşımın kolay olacağı bölgelere yatırım yapılması beklenmektedir.
İstanbul’u takiben Türkiye’nin en büyük ikinci ofis pazarına sahip olan Ankara’nın, 290.000 m²’lik A sınıfı ofis arzı sunmasına rağmen, çoğu konuttan çevirilen, düşük kaliteli ofis alanı ve mal sahiplerinin kullanıcı piyasasının ağırlıklı payını oluşturduğu bir yapı sergilediği görülmüştür. Hükümet ve Bakanlıklar, Ankara ofis piyasasının ana kullanıcıları olarak ortaya çıkarken, kamu ihalelerine giren enerji, danışmanlık, bilişim, ilaç, lojistik ve finans firmaları da ana oyuncular olarak piyasada yer almaktadır. Ankara ofis piyasası fiyatları, İstanbul ile yarışan oranlara ulaşmıştır. Hükümetin mali düzenleyici kurumlarının ve kamu bankalarının genel müdürlüklerini İstanbul’a taşıma planları, Ankara gayrimenkul piyasasını bir nebze olumsuz etkilemesine rağmen, mevcutta yer alan ofis fiyatlarında bir düşüş yaşanmamıştır. İstanbul’da şirketler ofis alanlarında genellikle kiralama yöntemini tercih ederken, Ankara’da ofis satın almayı tercih etmektedirler. İstanbul’da ofis satışları Anadolu Yakası’nda yoğunlaşırken, bu bölgede m²’si 3 bin TL seviyesinde olan fiyatlar Ankara’da da benzer seviyelere ulaşmıştır. Özellikle Eskişehir Yolu üzerindeki m2 satış fiyatlarının 3 bin TL ile 6 bin TL arasında değiştiği saptanmıştır. Buna ek olarak Eskişehir Yolu’nda kamu kuruluşlarının da yeni ofis stoğunu tercih ettiğini, son bir yılda 24 bin m2’yi bulan büyüklükte 5 – 6 ofis binasının kamuya kiralandığı da saptanmıştır. Ankara perakende piyasasındaki son bir kaç yıldır gerçekleşen hızlı gelişim sebebiyle piyasa yoğunlaşma riski taşımaktadır. Ancak, istikrarlı ve düzenli geliri olan güçlü bürokrasi, artan sayıda ziyaretçi ve yabancı çalışanın olması, Ankara’nın perakende gücünü arttırmaktadır.
Yatırımcılar ağırlıklı olarak konut inşaatı yapan, konut sektöründe güven kazanmış yatırımcı firmalardır. Konut sektöründe yer alan firmaların ofis ve iş merkezi piyasasına kaymasındaki en büyük sebep, ofis alanlarının shell&core (İleri kaba) şeklinde teslim ediliyor olmasıdır. Başlangıçta, konut inşaatlarının başlangıcında olduğu gibi ofis projeleri çok fazla ön plana çıkmadan hemen hemen her katta dört ofisin yer aldığı standart yapılar yapılmaktayken, sektördeki rekabetin artması sonucunda proje detayları çok ön plana çıkmaya başlamış ve müşteri tercihleri doğrultusunda projelendirilen iş merkezlerine talep yoğunlaşmıştır. Dolayısıyla iş merkezleri artık yeni yatırım aracı olarak öne çıkmaktadır. Bölgede en çok revaçta olan iş merkezleri ise büyük ve küçük m²’li ofislerin bulunduğu iş merkezleridir. Bunun sebebi ise yatırımcıların küçük m²’li ofisleri, kullanıcıların ise sektöre bağlı olarak büyük m²’li ofisleri tercih etmesidir. Son zamanlarda ofis sektöründe mimari tasarımlar ve konseptler önem kazanmaktadır. Hatta bölgede tek ofis bloklarının yanı sıra karma projeler son zamanlarda gündeme oturmaktadır.
Eskişehir Yolu, Konya Yolu, Söğütözü, Çukurambar bölgelerinde yakın zamanda projelendirilmiş 1.330 adet ofis alanı yer almaktadır. Bu projelerin bir kısmının inşaatı tamamlanmış olup, bir kısmınında inşaatı hala devam etmektedir. Bu projelerde yer alan inşaatı bitmiş ya da bitmek üzere olan ofislerde doluluk oranı %80 – %90 arasında değişirken, inşaatı yeni başlamış projelerde doluluk oranı %50 – %80 arasında değişmektedir.
Söğütözü’nde Orman Genel Müdürlüğü’ne ait yaklaşık 200 dönüm arsa üzerine Başbakanlık Kampüs Alanı inşa edileceği ve bu kampüsün bölgeye yaklaşık 2.000 ek nüfus sağlayacağı tahmin edilmektedir. Yine Afet İşleri Genel Müdürlüğü arsası yakınına kamu kampüsü yapılacaktır. Ayrıca bu aks üzerine yakın zamanda Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı, Diyanet İşleri Başkanlığı ve Danıştay Bakanlığı taşınmıştır. Bu kamu binalarının yanı sıra şu anda taslak aşamasında olan 14 adet kamu kurumunda bu aksa yerleşeceği bilgisi alınmıştır. Söz konusu kamu kurumlarıyla iç içe yaşamak isteyecek olan hizmet sektörü yakın zamanda bu aksa yönelecektir. Dolayısıyla Ankara’nın son birkaç yıldır gayrimenkul açısından yerinde sayan Ayrancı, Büyükesat, Küçükesat ve Yenimahalle; cazibesini yitiren ve hatta düşüşte olan Ulus, Kurtuluş, Cebeci ve Kolej gibi semtlerinde yer alan ofis stoklarının da bu aksa yönelmesi söz konusudur.
Otel sektörü gelişimi
Merkezi konumu, resmi kurum ve kuruluşların, özel firmaların müdürlüklerinin yer alması, ulaşım kolaylığı nedeniyle oteller genellikle Çankaya ve Altındağ ilçelerinde konumlanmıştır. Ayrıca termal turizmin gelişmesiyle Kızılcahamam, Haymana, Çubuk, Beypazarı ve Ayaş gibi ilçelerde, yeni tesisler ve oteller faaliyete geçmiştir.
Çankaya İlçesi: İlçe merkezinde özellikle Kavaklıdere, Çankaya, Maltepe, Kızılay semtlerinde konumlanan otelleri, daha çok iş amaçlı Ankara’da bulunan misafirler tercih etmektedir.
Altındağ İlçesi: Genellikle Ulus ve çevresinde konumlanan oteller, çoğunlukla günü birlik konaklamalar için tercih edilmektedir.
Termal Oteller: Özellikle Kızılcahamam çevresinde yoğunluk göstermektedir. Bu bölge doğa, sağlık ve termal turizmin önde gelen bölgelerinden biri konumundadır.
Havaalanı bölgesinde yer alan oteller: Bu bölgede çok fazla tesis bulunmamakla birlikte, burada bulunan oteller kısmen kısa süreli iş seyahatinde bulunan kesimle, toplantı ve konferans amaçlı Ankara’da bulunan kesimi ağırlamaktadır. Bölgede Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin projesinin inşası devam etmektedir.
Ankara, 30.000’e yakın koltuk sayısıyla toplantı ve kongre salonları bakımında gelişmiş durumdadır. Bir kongre şehri olma yolunda ilerleyen Ankara, artan talepleri karşılayabilmek için kongre merkezi inşaatlarına devam etmektedir.
Önemli turizm projelerinden biri olan Frig Vadisi Projesi; Ankara, Eskişehir, Kütahya, Afyonkarahisar, Uşak illerini içine alan Frigler’in yaşadığı vadiyi, kültür turizmi ve termal turizmle birleştiren bir projedir. Ankara ili, Haymana ve Polatlı ilçelerinden başlamak üzere bu projede önemli olarak yer almaktadır. Ayrıca Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği (TOBB) ve Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin ortak girişimle Türkiye Şeker Fabrikaları’nın bulunduğu alana, fuar alanı ve kongre merkezi kurmaya hazırlandığı belirtilmektedir. Ankara’nın turizm potansiyelini arttırmaya yönelik bu tip projeler sayesinde yeni otel projelerine ihtiyaç doğacaktır.
Turizm sektöründe Antalya’da büyük projelere imza atan Ankara’lı inşaatçıların artık Ankara’da yatırıma yöneldiği, özellikle küçük butik oteller ve kongre merkezi yatırımlarının gözde olduğu dikkat çekmektedir.
Nurol İnşaat, Ankara Sheraton Otel’in yanında kongre merkezi ve yine otelden oluşan bir kompleks kurmuştur. Antalya’da IC Hotels adı altında otelleri bulunan Çeçen Holding de Ankara’da otel açmıştır. Koç Holding’in turizm grubu bünyesinde başlatılan, şehir otelciliğindeki büyüme hamlesine Divan Moment Ankara ile bir yenisi eklemiştir. Bunlara ek olarak, 2011 yılında Ankara’da Eskişehir Yolu aksı üzerinde kendi konseptinde ün yapmış JW Marriott Hotels ve 2012 yılında ise Mövenpick Otel açılmıştır.
2013 yılında pek çok uluslararası otel zinciri markası, Türkiye’nin otel pazarına girmişler ya da pazardaki mevcudiyetlerini arttırmışlardır. Bu, Ankara’daki A sınıfı otel pazarındaki seçenekleri arttırmaktadır. Uluslararası markaların yatırımlarıyla, daha önce küçük işletmeler ve aileler tarafından işletilen 3 ve 4 yıldızlı otellerin standartları uluslararası düzeye yükselmeye başlamıştır.
Ankarada’daki mevcut otellerin doluluk oranları %70 – %75 arasında olduğundan gelecekte talepleri karşılayamayacağı düşünülmektedir.
Alışveriş merkezi sektörü gelişimi
Ankara’da, mevcut durumda 42 adet, inşaat halinde 5 adet ve proje halinde 1 adet alışveriş merkezi bulunmaktadır.
Buna göre gerçekleşmiş alışveriş merkezlerine göre Ankara’daki toplam kiralanabilir alan 1.372.191 m²’dir.
Ankara-Konya Karayolu’nda Taurus Ankara AVM projesinin 200.000.000 Euro yatırımla, 2013 yılının ilk çeyreğinde, 50.000 m² kiralanabilir alan ve 27.000 m² ofis binası ile hizmete girmesi beklenmektedir. 130 mağazalık alışveriş merkezinin, yaklaşık 1.900 araçlık açık ve kapalı ücretsiz otopark, sinema kompleksi, çocuk oyun alanı ve foodcourt bölümüyle hizmet vermesi planlanmaktadır.
İstanbul Yolu üzerinde, 210.000.000 USD yatırımla hayata geçirilecek Nata Delta AVM projesinin, 2013 yılında açılması planlanıyor. 33.000,00 m² arsa alanı konumlanmış alışveriş merkezi; 330.000,00 m² inşaat alanı ve 175.000,00 m² kiralanabilir alana sahiptir.
Ayaş Yolu üzerinde, A1 Grup İnşaat Ltd. Şti tarafından yapılacak olan A1 Alışveriş Merkezi toplamda 22.274,00 m² inşaat alanına sahiptir.
Ayaş Yolu üzerinde, Gama Holding tarafından üstlenilecek olan Gimsa Alışveriş Merkezi’nin inşaatına 2012 yılında başlamıştır.
Nüfusa göre Çankaya, Yenimahalle ve Etimesgut Bölgesi’ndeki AVM kiralama oranının Ankara ortalamasının üzerinde, Keçiören Bölgesi’ndeki AVM kiralama oranının ise Ankara ortalamasının altında olduğu gözlemlenmektedir.
Alışveriş merkezlerinin yer seçimlerinde dikkat edilen hususlar; pazara yakınlık, ulaşım imkânları, işgücü yeterliliği ve maliyet, altyapı çalışmaları, kamu politikaları, sosyal ve kültürel hizmetlerdir. Bu hizmetler Çankaya, Yenimahalle, Keçiören ve Etimesgut ilçelerinde daha yoğun olarak sağlanabildiğinden; Ankara ili içindeki alışveriş merkezleri dağılımına bakıldığında %40,49 oranıyla Çankaya ilçesi ilk sırayı alırken, Yenimahalle ilçesinin %31,57, Keçiören ilçesinin %16,62, Etimesgut ilçesinin ise %11,32 oranıyla takip ettiği görülmektedir.
İnşaat ve proje aşamasındaki alışveriş merkezlerinin mekânsal dağılımı incelendiğinde; Çankaya, Yenimahalle, Keçiören ve Etimesgut ilçelerinde gruplaşmanın devam ettiği görülmektedir.
Özellikle Ankara’da işlek caddelerde yer bulma sıkıntısı yaşandığından, yüksek kaliteli modern alışveriş merkezlerine yönelim artarak devam etmektedir.
Avrupa ve Türkiye’deki kişi başına düşen kiralanabilir alan büyüklüklerine bakıldığında, Türkiye’nin halen geri sıralarda yer aldığı görülmektedir. Genç nüfusun oldukça yüksek olduğu, tüketim alışkanlıklarının hızla değiştiği Türkiye ve özellikle Ankara’da, alışveriş merkezi sayılarının, kiralanabilir alanların ve mağaza sayılarının önümüzdeki yıllarda da artacağı görülmektedir.
