TSKB Gayrimenkul Değerleme Ankara Şubesi Derya Alan Erdem’in görüşleri:
Türkiye genelinde son dönemde çok fazla alışveriş merkezi yatırımı yok denilse de, yapılan araştırmalar bunun tersini söylemektedir. 2012 yılında 8 milyon 228 bin metrekare’lik bir alışveriş merkezi stoğu bulunmaktayken, 2015 yılında neredeyse bu stoğun iki katına 13 milyon 249 bin metrekare’ye yükselmesi beklenmektedir. Dolayısıyla aslında müthiş bir ivmeyle alışveriş merkezi arzı yükselmektedir. Parekende sektöründe İstanbul’dan sonra en büyük ikinci pazara sahip olan Ankara’nın 2014 yılı başında kişi başına düşen 246 metrekare kiralanabilir alan ile İstanbul’u geçerek birinci sırada yer alması oldukça dikkat çekmektedir (İstanbul’da kişi başı kiralanabilir alan 227 metrekare’dir.).
Ankara’da kişi başına düşen kiralanabilir metrekare alanının daha fazla olmasının ana sebebini Ankara’nın sosyal yaşantı alanının dar oluşuna, ailecek yapabileceğiniz aktivite sayısının oldukça sınırlı olmasına bağlamak mümkündür. Dolayısıyla bu darlıkta, alışveriş merkezi yaşantısını genişletmektedir. Genelde alışveriş merkezlerinde lokasyonu seçerken alışveriş merkezlerinin yakın olmaması adına farklı lokasyonları tercih edelir, fakat Ankara’da öyle farklı bir durum vardır ki çok yakın lokasyonda hatta yan yana olan alışveriş merkezleri görmeniz mümkündür. Ancak bu alışveriş merkezlerinde farklı markalar bulundurarak, birbirine geçiş sağlanarak kardeş alışveriş merkezi izlenimi verildiğinde rekabet riskinin ortadan kalktığını görmektesiniz. Bunun en güzel örneği Cepa Alışveriş Merkezi ve Kentpark Alışveriş Merkezi’dir. Sadece Ankara’da değil Türkiyede’de alışveriş merkezlerininin sürekliliğinin koruması için; doğru lokasyon, kuvvetli yol bağlantıları, sirkulasyon, doğru kiralanabilir alan metrajları ve profesyonel danışman firmaları tarafından yönetilmesi gibi unsurların var olması gerekmektedir.
Alışveriş Merkezleri’nin Ankara ili içinde konumları, genel özellik ve dağılımlarına göre incelendiğinde bu alanların Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut ve Keçiören ilçelerinde yoğunlaştığı görülmektedir. Alışveriş merkezlerinin yer seçimlerinde dikkat edilen hususlar; pazara yakınlık, ulaşım imkanları, işgücü yeterliliği ve maliyet, altyapı çalışmaları, kamu politikaları, sosyal ve kültürel hizmetlerdir. Bu hizmetler Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut ve Keçiören ilçelerinde daha yoğun olarak sağlanabildiğinden; Ankara ili içindeki alışveriş merkezleri dağılımına bakıldığında Çankaya ilçesi ilk sırayı alırken, Yenimahalle, Etimesgut ve Keçiören ilçeleri Çankaya ilçesini takip ettiği görülmektedir.
Nüfusa göre Çankaya, Yenimahalle ve Etimesgut Bölgesi’ndeki alışveriş merkezi kiralama oranı Ankara ortalamasının üzerinde, Keçiören Bölgesi’nde alışveriş merkezi kiralama oranı Ankara ortalamasının altında olduğu gözlemlenmektedir.
Ankara’da şu anda 44 adet mevcut, 5 adet inşaat halinde olmak üzere toplamda 49 adet alışveriş merkezi bulunmaktadır (Proje halinde olan alışveriş merkezleri hariç.). Bu alışveriş merkezlerinden varlığını sürdüremeyip, renovasyonla canlandırılmaya çalışılmış alışveriş merkezleri bulunmaktadır. Ankara’nın simgesi haline gelen Atakule Alışveriş Merkezi’nin, kule hariç alışveriş merkezi yıkılarak, yeni trendlere ayak uyduran lüks bir alışveriş merkezi haline getirilecek olması, Armada Alışveriş Merkezi’nin büyütülüp, yeni trend haline gelen cadde mağazaları konsepti ile canlandırılması ve artık ofis konseptiyle var olacak olan Via Life Projesi renovasyonlara en güzel örneklerdir. Bunun yanı sıra alışveriş merkezi özelliğini yitiren Maltepe Park Alışveriş Merkezi ve Karum Alışveriş Merkezi gibi artık eski önemini korumayan alışveriş merkezleri bulunmaktadır. Bu alışveriş merkezlerinde sorunların %80’i malesef profesyonel yönetim firmaları tarafından yönetilmemesi ve kiralama modeli yerine birden fazla mal sahibine sahip olmalarından kaynaklanmaktadır. Doğru yönetim şekli, bölgeye hitap eden markaları müşterilerine sunan yeni trendlere ayak uyduran Ankara’nın başlıca alışveriş merkezlerinden olan Gordion Alışveriş Merkezi, Cepa Alışveriş Merkezi, Kentpark Alışveriş Merkezi, Ankamall Alışverış Merkezi, Optimum Alışveriş Merkezi, Panora Alışveriş Merkezi vb. alışveriş merkezleride cazibelerini korumaktadır. Bu alışveriş merkezlerinde ortalama kira metrekare birim fiyatı 20-30 USD arasında değişmektedir.
Ankara’da yakın zamanda farklı konseptiyle oldukça ses getiren Next Level Alışveriş Merkezi ve kiralanabilir alanıyla Ankara’nın en büyük alışveriş merkezi olan Taurus Alışveriş Merkezi açılmıştır. Next Level Alışveriş Merkezi Ankara’da var olmayan markaları getirerek dikkat çekmiştir. Yapılan yatırımlara bakıldığında dikkat çeken noktalardan birikiralanabilir alanlardaki artışlardır. Evveliyatında ortalama 27.000,00 metrekare kiralanabilir alana sahip alışveriş merkezlerinin yerini şimdi ortalama 32.000,00 metrekare kiralanabilir alana çıkmasıdır. Ankara’da fonksiyonunu yitiren alışveriş merkezlerinin %80’i bu metrajın altında kalmaktadır.
İstanbul Yolu ve Ayaş Yolu’nda inşaatı başlamış alışveriş merkezleri bulunmaktadır. Bunlar İstanbul Yolu üzerinde 210.000.000 USD yatırımla geçecek olan Nata Delta Alışveriş Merkezi Projesi; Ayaş Yolu üzerinde A1 Grup İnşaat Ltd. Şti. tarafından yapılacak olan proje toplamda 22.274,00 metrekare inşaat alanına sahip A1 Alışveriş Merkezi ve Ayaş Yolu üzerinde Gama Holding A.Ş. tarafından üstlenilecek olan Gimsa Alışveriş Merkezi’dir. Bunların yanı sıra henüz proje halinde ve söylenti olan Konya Yolu üzerinde ve Ayaş Yolu üzerinde olacak alışveriş merkezi projeleri bulunmaktadır. Bu alışveriş merkezlerininde kiralanabilir alanının oldukça büyük olacağı söylenmektedir.
Bu incelemeler doğrultusunda Ankara’daki alışveriş merkezi gelişimi doyma noktasına ulaşmış olup, önümüdeki dönemde daha az yatırım yapılacağı ve yatırımların başka sektörlere kaydığı ve daha da kayacağı gözlemlenmektedir.
